지난 7월 말 더불어민주당은 임대인들을 위한다는 명목으로 임대차 3법을 충분한 토론도 없이 단시간 내에 국회에서 통과시켰다. 문제점을 지적하는 목소리도 있었으나 대수롭지 않게 치부했다. 임대차 3법 통과 100일이 지났고 서울은 줄어든 전세 매물로 인한 전세난이 심각하다.
이에 야당은 원인을 임대차 3법으로 보지만 정부·여당은 박근혜 정부 탓을 하고 있다. 부동산 전문가들은 이 상황 어떻게 보는지 궁금해 이성영 희년함께 토지정의 팀장을 지난 24일 전화로 연결했다. 다음은 이 팀장과 나눈 일문일답을 정리한 것이다. 

▲ 이성영 희년함께 토지정의 팀장 <사진=이성영 팀장 제공>

“다주택자 세대 분리와 증여가 최근 3개월간 전세가격 급등의 원인”

- 임대차 3법 통과 이후 100일 지났는데 어떻게 평가하세요?

“저는 당연히 해야 될 것들이 됐다고 생각하고요. 임차인 다수는 계약갱신청구권을 사용해서 보호를 받는 상황입니다. 근데 어쩔 수 없이 이사를 가셔야 되는 분들은 지금 조금 힘든 상황인 거 같아요.” 

- 뭐가 힘든가요?

“아무래도 지금 계속 매물은 많이 줄어 있고 전세가격이 많이 올라가 있어서 이분들은 꼭 그 지역에 안 가도 되면 상관없지만 자기가 꼭 그 지역에 가야 되는데 그 지역의 매물이 거의 없고 가격이 많이 오르더라도 어쩔 수 없이 들어가야 되잖아요. 그럼 비싸게 전세로 들어가야 하는 거죠.” 

- 서울에서는 전세 매물이 뚝 떨어졌다던데 어느 정도인가요?

“전세 거래량이 7월까지는 13,275건까지 올라가다가 8월에 9,950건 9월에 7,348건 10월에 6,942건으로 뚝 떨어집니다. 10월은 7월에 비해 40% 가까이 떨어진 거 같은데요. 전세거래가 많이 줄었죠.”

- 그럼 이유는 뭘까요?

“야당은 임대차 3법 공격하고 정부는 이게 정책의 문제보다는 저금리와 1인 가구증가로 인해서 전세 수요가 늘어났다고 하는데 저는 개인적으로 양쪽 다 절반의 진실이라고 생각하고요. 근데 두 개 절반의 진실을 합친다고 해서 이게 팩트가 드러나는 건 아닌 거 같아요. 임대차 3법 같은 경우는 장기적으로 임대주택 물량이 감소할 가능성이 있어요. 왜냐면 임대료 가격상승을 제한하면 수익이 안 난다고 생각하는 사람들이 임대사업을 접기 때문에 공급량이 줄어들 수 있어요. 장기적으로는 전·월세 임대주택 공급물량을 줄이는 건 맞는데 지금은 단기 문제거든요. 임대차 3법이 통과되어서 임차인들이 계약갱신청구권을 사용해서 2년 더 머물기로 하면 전세 공급물량이 줄어들죠. 근데 임대차 3법이 공급과 수요를 같이 줄이는 거죠. 임대차 3법이 장기적으로는 전세 공급물량을 줄일 수 있겠지만 임대차 3법으로 전세난이 일어났다고 하기에는 조금 무리가 있다고 봅니다.

그리고 정부가 이야기하는 것도 저금리 추세와 1~2인 가구증가 때문에 전세수요가 늘어났다는 건데 이것도 장기적으로는 맞는 얘기예요. 저금리 추세가 계속되어서 2000년대 이후부터는 계속 전세가 줄어드는 추세거든요. 그리고, 가구 분화가 일어나면 당연히 집 구하는 사람이 많으니까 전세가격이 오를 수도 있는데 지금 전세 가격이 오르는 주택은 3~4인 가구에 적합한 아파트들이 많이 올라가고 있거든요. 하지만 정부는 1~2인 가구 증가가 전세 수요를 일으켰다는 건데 이게 조금 안 맞죠. 1~2인 가구 늘었다고 해서 3~4인 가구 아파트가 과도하게 갑작스럽게 가격이 올라갈 건 아니거든요.”

- 그럼 팀장님 생각은 어때요?

“지금 전세난의 핵심은 전세 수요자들이 줄어든 것보다 전세 공급 물량이 더 빨리 줄었다는 거거든요. 전세 주택이 더 빨리 줄어드니까 수요보다 공급이 더 적은 상황이라서 가격이 올라가고 있는 건데 저는 다주택자 세대 분리와 증여가 영향을 미치지 않았나 추측합니다. 다주택자들이 지난 7·10 대책 이후로 지금 팔 건지 증여할 건지 고민을 많이 하고 있거든요. 7월 10일 고강도 다주택자 규제정책이 나와 다주택자가 피할 수 있는 구멍도 없고, 서울에 다주택 보유하면 세금이 무거워 버티기가 쉽지 않습니다. 결국, 최종적으로는 집을 팔든 증여를 하든 해야 되는데 사람들이 집값이 더 오를 거로 생각하면 안 팔고 증여를 하겠죠. 한국감정원 자료를 보니까 7월, 8월, 9월의 서울 아파트 증여 거래량이 엄청 많이 올랐더라고요.

근데 다주택자 양도세/종부세 중과가 내년 6월이라 사실 급하게 증여할 필요는 없어요. 6월 전까지만 증여하든 팔든 하면 되는데 이렇게 7, 8, 9월에 지금 많이 몰리는 이유는 임대차 3법 영향이 있다고 봅니다. 임대차 3법이 적용되면 임차인들이 계약갱신 청구를 해서 최장 4년까지 살 수 있으니 급하게 집을 팔아야 할 필요가 있는 사람들은 시세보다 낮게 해서 팔아야 하거든요. 아니면 홍남기 부총리처럼 위로금을 주고 세입자를 내보내든지 해야 되고요.

다주택자들의 입장에서는 증여해서 자녀에게 들어가도록 하면 다주택 중과세도 피하고 양도소득세도 안 낼 수 있어 좋고요. 자녀 입장에서는 1주택 양도세 비과세 혜택을 받기 위해 실거주 요건 2년을 채우고 다시 나가더라도 그때는 신규임차인을 구하는 거니 전월세가격을 시세대로 받을 수 있으니 일단 들어가서 사는 게 좋죠. 그럼 증여받은 자녀도 어딘가에 살고 있었으니 그 집은 다시 전세 물량으로 나오지 않냐고 반문할 수 있는데 증여받은 자녀가 2~30대 초반 미혼 청년이거나 신혼부부일 텐데 이들은 부모님과 함께 살고 있었거나 아님 1~2인 가구에 적합한 오피스텔 등에 살고 있었을 가능성이 높아요. 그럼 이 사람들이 3~4인 가구에 적합한 아파트에 들어가면 전세공급량이 그만큼 줄어드는 거죠.

증여가 전세가격에 영향을 미치려면 전세 물량에 비해 증여 물량이 상당히 있어야 하겠죠. 전세 물량이 100인데 증여가 1이면 큰 영향은 없겠지만 전세 물량이 50인데 증여가 20 정도면 가격에 상당히 영향을 미칠 수가 있죠.”

- 국토부에서는 성장통일 뿐이지 큰 문제는 아니라는 거 같은데

“앞으로도 계속 이렇게 전세가격이 오르겠냐는 문제일 수도 있죠. 이게 판단하기가 좀 애매한데 일단 7, 8, 9월에 보니까 증여가 상당히 늘어났다가 10월부터는 좀 줄어들었어요. 다주택자도 자녀가 한정 없이 있는 것도 아니고 어느 정도 증여를 하면 더 이상 증여 거래량이 늘기는 쉽지 않죠. 전세가격 상승 원인이 증여받은 아파트에 들어가서 사는 요인이 크다면 차츰 전세가격 상승세는 가라앉을 거 같아요.

근데 더 큰 문제는 내년부터 서울에 신축아파트 공급량도 대폭 줄어들더라고요. 신축아파트가 생기면 신축아파트로 사람들이 입주하니까 기존 아파트에서 빈집이 많이 나오잖아요. 그러면 전세가격이 떨어지기 마련인데 문제는 2021~2022년 서울 신규아파트 공급 물량들이 많이 없으니까 이것도 전세가를 올릴 수 있는 요소가 되긴 하죠. 일단 이번 전세 대책에서 발표한 대로 11만 호 이상 전세 주택을 빠르게 공급하고 그 주택들이 전세수요자들의 구미에 맞는 주택이라면 전세가격은 어느 정도 안정되지 않을까 싶어요.” 

▲ 서울 아파트 전세 거래량과 증여 거래량 비교 <단위=건, 자료=서울부동산정보광장, 한국감정원>

- 월세로 가는 게 맞다는 의견은 어떻게 보세요?

“월세로 가는 게 맞다 틀리다 보다는 그냥 추세가 월세가 늘어나는 방향으로 가는 거죠. 앞으로도 월세 주택이 더 많아지고 전세 주택은 점점 없어져 갈 텐데 문제는 정부가 그런 얘기를 하면 시민들 입장에서는 화가 나거든요. 어쨌든 전세에 사는 게 월세에 사는 것보다 주거비용이 훨씬 낮으니까요. 그런 얘기는 그냥 민간 전문가들이 하는 게 훨씬 더 좋습니다.” 

- 이낙연 더불어민주당 대표는 호텔을 매입해 전세 주는 방안을 얘기하기도 했는데 실현 가능한가요?

“호텔 매입해서 전세 주겠다는 건 정부 재정 들이면 못할 건 아니죠. 문제는 호텔이란 곳이 3~4인 가구가 살긴 적합한 곳은 아니거든요. 1~2가구 중심 방안이죠. 호텔을 매입하고 리모델링해서 전세로 공급하면 1~2인 가구들은 되게 좋죠. 근데 지금 같이 전세난 핵심 문제는 3~4인 가구 20평 이상 아파트들이거든요. 위치가 좋은 지역의 3~4인 가구 아파트 중심으로 전세 물량이 부족한 상황이라서 호텔 리모델링 정책이 전세가격을 안정시키는 효과는 별로 없을 거예요. 근데 이런 걸 정부도 모르지 않겠죠. 다만 이제 정부도 사람들의 불안심리를 안정시켜야 되니까 얘기를 한 거 같습니다.” 

- 진선미 더불어민주당 의원이 아파트에 대한 환상을 버리라고 해서 비판받기도 했는데.

“민간 사이드에서 해야 될 이야기들을 자꾸 정부나 정치인들이 하면 민심이 나빠지죠. 사람들이 왜 아파트 살다가 빌라로 안 가려고 하냐면 주차, 쓰레기 문제도 있고 아이 키우기에 빌라보다 아파트가 좋은 점이 많아서 그런 건데 정치인들이 아파트에 대한 환상을 버리라고 하면 당연히 시민들은 ‘그럼 네가 가서 살아라’라고 하는 거죠.”

- 정부가 20~30% 정도 집을 구입해서 공급하는 방안을 얘기하는 전문가도 있던데.

“7~8년 전인 2012년, 13년의 부동산 이슈는 하우스푸어였거든요. 2003년부터 2007년까지 아파트 가격이 많이 오르면서 2006~2007년에 영끌해서 집 사신 분들이 많아요. 근데 2008년 금융위기가 터지면서 가격 많이 오른 강남 아파트들은 고정 대비 3~40% 빠진 아파트들이 많아요. 2006~7년에 고점에서 사신 분들은 집값은 떨어졌는데 대출은 그대로 갚아야 하니 너무 힘든 거예요. 그래서 정부에서 매입하든 어떻게 하든 해결해 달라는 요청이 많았어요. 근데 그때도 논의만 나왔고 실현은 안 됐거든요.

하지만 지금 같은 경우는 집값이 하락한 게 아니잖아요. 이 상황에서 정부에게 집을 사라고 하면 비용이 너무 많이 드는 것도 있고, 정부가 20~30% 산다면 그만큼 공급 물량이 줄어드니까 매매가 상승을 부추길 수 있는 거거든요. 그래서 이런 주장은 무리라는 생각입니다.”

- 그럼 실현 불가능한 건가요?

“돈을 엄청 들이면 실현할 수 있겠죠. 근데 비용 대비 효과가 너무 없는 거죠. 지금까지 정부가 집값 잡으려고 엄청 노력했는데 지금 전세가격을 낮추겠다고 집을 엄청 매입하면 당연히 집값이 올라가죠. 이제까지 했던 걸 다 무력화시키는 방식이에요. 지금 정부도 11만 호 이상 전세 주택 공급하겠다고 하지만 매입은 얼마 없어요. 11만 호를 다 매입해서 하려면 비용도 비용이지만 매매시장이 들썩거릴 텐데 정부가 할 리가 없죠.” 

- 민주당 측 주장은 이 문제가 문재인 정부 책임이 아니라 전 정부 정책 때문이라는 데 맞나요?

“집값이 하락하다가 상승했던 국면으로 전환됐던 게 2014년도 최경환 부총리가 LTV, DTI 풀면서 ‘빚내서 집 사라’는 시그널을 준 때부터 시작이긴 한데 그게 몇 년도입니까? 6년 전이에요. 그리고 가격이 급등한 시점은 최근 3년이거든요. 근데 이 문제를 여전히 전 정부 책임으로 미루면 국민들은 정권을 교체할 이유가 없죠. 민주당 입장도 알겠는데 이런 방식으로 어떤 민심을 얻으려고 하면 역풍을 맞을 수 있어요.” 

“사회적 편익의 대가 많이 누리는 사람은 보유세 많이 내게”

- 혹시 생각하시는 대안이 있을까요?

“전세난 관련해서 단기적인 대안은 별로 없어 보여요. 정부도 고심을 많이 했는데 예상대로 공공임대를 대폭 늘리겠다는 거거든요. 다른 정책이 있었으면 진작 했겠죠. 집값을 안정시키면서 임대차시장도 동시에 안정시키겠다는 게 사실 정말 어려운 문제입니다. 이명박/박근혜 정부에는 집값은 거의 안 올랐지만 전월세가격은 많이 올랐어요.

어쨌든 다주택자 세대 분리와 증여가 최근 3개월간 전세가격 급등의 원인이라면 다주택자들도 무한히 세대 분리와 증여를 할 수 없으니까 전세가격 상승세는 차츰 잦아들 거예요. 다만 2021년, 22년의 서울 신규아파트 공급량 감소가 있지만 2년간 적재적소에 11만4천 가구의 전세 주택을 공급할 수 있다면 신축아파트 공급량 축소를 상쇄시킬 수 있을 거예요.

전세 문제는 해결한다 해도 다만 왜 이 상황까지 왔는지 돌아볼 필요는 있어요. 증여가 많이 일어난 이유는 따지고 올라가 보면 다주택자를 집값 상승의 주범으로 몰면서 규제를 하는 한편 1주택자를 정치적 아군으로 만들기 위해 보유세 부담을 강화하지 않았어요. 미국처럼 보유세 부담이 주택가격의 1% 수준이면 매각을 하지 증여를 잘하진 않을 거예요. 보유세 부담이 낮으니 1인 가구가 3~4인 가구가 살기 적합한 아파트를 쉽게 증여받고 보유하게 됩니다. 토지보유세 강화는 징벌적 세금이 아니라 각자의 소득과 살림살이 규모에 맞춘 주택을 선택하게 해서 사회적으로 최적의 배분을 만드는 효과가 있습니다.

정부가 보유세 강화와 같은 정공법을 쓰지 않고 다주택자와 1주택자를 갈라치기 해서 다주택자 규제, 1주택자 권장 방식으로 계속 가니까 결국 증여로 임대차시장까지 교란이 일어나게 되었어요.

지난번 ‘발로go 인터뷰’에서 김원장 기자님 인터뷰하셨던데 김원장 기자님의 지적이 정확해요. ‘다주택자는 나쁜 사람이다, 그러니 집을 팔아라’라는 방식이 아니라 ‘시장이 공정해지려면 집에서 얻는 지대가 높으니 그 지대에 대해 당신이 부담해야 합니다’라는 설득의 메시지를 정부가 내라고 했잖아요. 정부가 다주택자/1주택자 갈라치기 방식이 아니라 좋은 위치에서 사회적 편익의 대가를 많이 누리는 사람은 보유세를 많이, 적게 누리는 사람은 적게 내도록 했다면 지금처럼 다주택자들이 이렇게 많이 증여로 피해가지 않았을 거예요. 현 정부의 경험을 토대로 차기 정부는 부동산정책을 보다 근본적인 차원에서 시장의 질서와 원칙을 바로 세운다는 측면으로 접근하면 좋겠습니다.”

▲ 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 19일 오전 서울 종로구 정부서울청사 국무위원식당에서 열린 제10차 부동산시장 점검 관계장관회의에 참석해 발언하고 있다. <사진제공=뉴시스>

- 정부가 지난 19일 전세난 해결을 위해 2년간 전세형 공공임대주택 11만4천 호 공급을 골자로 한 24번째 부동산 전세 대책을 발표했는데 별 효과 없을 거라고 보세요?

“앞서 말씀드렸지만, 호텔 리모델링, 공공임대주택 공실분 소득 상관없이 임대 등은 일단 빠르게 할 수 있는 것들을 다 모은 건데 위치나 가구 규모 등에서 얼마나 적합한지는 모르겠어요. 일단 겨울철은 이사 비수기라 전세수요도 줄어들 테고 10월부터 증여도 줄어들고 있으니 전세가격이 지금처럼 계속 폭등할 것 같진 않은데 내년 2월 즈음 되면 또 어떻게 될지 모르겠네요.”

- 김현미 장관은 좋은 임대주택 공급하겠다는 거 같은데.

“중산층도 들어갈 수 있는 질 좋은 공공 임대주택 짓는 거야 하면 좋죠. 하면 좋은데 돈이 많이 들어서 이때까지 하지 않고 민간 임대차시장을 통제해서 임대주택을 공급하겠다는 거였거든요. 어쨌든 좋은 임대주택은 장기과제이니 이걸로 지금 당장 전세가격을 잡긴 어렵죠.”

- 마지막으로 <GO발뉴스> 독자들에게 한마디 부탁드려요.

“<GO발뉴스>를 보시는 분들은 그래도 다들 고민도 맞으시고 의식이 있으신 분들일 텐데 사람들이 다 그렇거든요. 정부가 집값을 못 잡는다고 욕하지만 내 집 값은 안 떨어지면 좋겠다는 게 인지상정이거든요. 개인의 이익도 생각해야겠지만 공공의 이익도 함께 생각해주셨으면 좋겠어요. 지금은 땀의 가치가 천시 받고 땅의 가치, 토지 불로소득이 더 대우받는 세상인데 이렇게 계속 가면 모두가 같이 망하는 길이니 땀의 가치가 더 대우받는 세상을 함께 만들어 가면 좋겠습니다.

이영광 기자