지난해 12월 16일 대출 규제와 보유세를 강화하는 12·16 부동산 대책이 발표됐다. 문재인 정부 출범 이후 18번째 부동산 대책이다. 이에 더해 문재인 대통령은 신년사와 신년 기자회견을 통해 부동산만큼은 확실히 잡겠다는 의지를 밝혔다.
어느덧 12·16 대책이 나온 지 한 달이 지났다. 대책이 시장에서 얼마나 먹히는지 궁금해 지난 15일 서울 충무로역 근처 토지+자유연구소에서 남기업 소장을 만나 이야기를 들어보았다. 다음은 남 소장과 나눈 일문일답을 정리한 것이다.
▲ 남기업 토지+자유연구소 소장 <사진=이영광 기자>
- 지난달 정부는 12.16 부동산 대책을 내놨어요. 문재인 정부 들어 18번째죠. 한 달이 지났는데 집값 흐름은 어때요?
“12·16 대책 이후 강남 재건축 단지 호가가 2억에서 4억 낮춘 매물이 나왔어요. 보유세나 금융규제를 세게 하니까 추격 매수세가 쉽지 않겠다고 판단한 거죠. 대책 발표 직전 서울 아파트값 상승률이 0.2%였어요. 그러나 대책 이후 첫 주는 0.1% 둘째 주는 0.08%로 2주 연속 둔화되었죠, 그리고 서울 아파트값 상승 이끄는 강남, 서초, 송파, 강동 소위 동남권이 대책 직전에는 상승률이 0.33%였어요. 그러나 대책 후에는 0.1%와 0.07%로 떨어졌어요. 거래량도 많이 떨어졌어요.”
“문대통령 부동산 문제 인식 나아져…여기서 방심하면 안돼”
- 그럼 효과가 있다고 보는 게 맞나요?
“효과가 있죠. 어느 정도 지속될지는 모르지만 일단 대통령이 11월 <국민과의 대화> 때 안이한 인식을 보이고 그것에 대한 시민의 질타 그리고 경실련이 청와대 누구 집이 얼마 올랐는지를 발표하면서 문재인 대통령이 피부로 느낀 거 같아요.”
- 이번이 18번째인데 이전과 비교하면 어때요?
“자잘한 대책까지 합치면 18번째인데 크게는 3개예요. 17년 8·2 대책 18년 9·13 대책 그리고 얼마 전 나온 19년 12·16대책이죠. 그 이후 다 잠잠했어요. 그러나 또 치고 올라갔죠.”
- 그럼 아직 모른다는 말씀이에요?
“아직 알 수 없는데 우려되는 지점이 총선이에요. 선거 때는 보유세 강화를 추진하기 쉽지 않을 거예요. 이게 사실 선거제도의 폐해인데요. 제 생각엔 궁극적으론 지역구를 없애야 해요. 지방자치제와 지역구는 어울리지 않거든요.”
- 12·16 대책은 두 축으로 구성되어 있잖아요. 대출과 세금이죠, 이 부분은 적절했다고 평가할 수 있을까요?
“적절했다는 표현 보다 맞는 방향으로 가는 거죠. 투기과열지구와 2, 3주택에 종부세를 강화한 것은 당연히 해야 할 일이에요. 15억 원 이상 주택을 매입할 때 15억 초과 주택을 담보로 한 주택 담보 대출을 전면 금지했어요. 시가 9억 원 초과 담보 대출 비율을 낮춰줬어요. 쉽게 돈 못 빌리게 한 거예요. 그리고 예전에는 전세자금 대출을 받아서 투기했거든요. 그러나 2주택 이상자들이 전세자금 대출받기 어렵게 만들었어요. 무주택자가 집 사려고 하는데 거기서 9억 넘는 걸 사려고 해요. 그러나 전세 자금 대출 못 받게 만들었어요.”
▲ 문재인 대통령이 14일 청와대 영빈관에서 열린 2020 대통령 신년기자회견에 참석해 취재진의 질문에 답변하고 있다.<사진제공=뉴시스>
- 현금 없으면 집 사기 어려운 데 부작용 없을까요?
“부작용은 있을 수 있겠죠. 정말 필요한 사람들이 구입하기 어려운 경우 있겠지만 부작용보다 순기능이 훨씬 크다고 봐요. 뭐냐면 가격이 안정화 되고 떨어져야 하잖아요. 지금 1억 올랐네 2억 올랐네 하잖아요. 그럼 일 할 맛 나나요? 그리고 지방에 사는 사람은 더 열 받죠. 근로 의욕 떨어져요. 집값 올라가는 자체가 주거비용 증가시켜요. 그럼 국민경제에 안 좋거든요.”
- 어제(14일) 문재인 대통령이 신년 기자회견에서 언급했는데 어떻게 보셨어요?
“문 대통령 인식도 서서히 좋아지는 거 같아요. 문 대통령이 많이 오른 지역 원상회복 해야 한다는 말도 했잖아요. 가격을 떨어뜨리겠다는 건데 가격 어떻게 떨어뜨리겠어요. 금융규제나 보유세 강화로 할 수밖에 없어요. 구체적으로 말은 안 했지만, 대책은 그쪽으로 나오겠죠. 그런 면에서 긍정적으로 봅니다. <국민과의 대화>보다 인식이 나아졌어요, 12·16대책도 좋고요. 1월 초했던 대통령의 기자회견에서 좋은 얘기가 있었는데 여기서 방심하면 안 돼요. 왜냐면 17년 8·2대책 후 방심했거든요. 그해 12월 임대사업자로 등록하면 보유세와 양도세를 거의 안 내게 해주는, 사실상 구멍을 뻥 뚫어놓는 대책을 발표했고, 그 이후에 폭등했어요.”
- 그럼 17년 12월 나온 임대주택 내용은 지금 어떻게 됐나요?
“12·16 대책에서 그건 없었던 것 같아요.”
- 그럼 유지되는 건가요?
“임대사업자 요건 강화한 건 있는데 중요한 건 과거 임대사업자에 혜택을 주겠다는 것을 소급해서 폐지해야 매물이 나오죠. 종부세는 개인이 소유한 걸 더해 세금을 부과하는 데 누진적으로 부과하니 더하면 더할수록 더 많이 부과한단 말이에요. 그러나 임대사업자들이 보유하고 있는 임대주택은 합산에서 뺐단 말이에요. 다 합산 하면 어떻게 감당하죠? 내놔야죠, 이번에는 그 정도까지는 안 되었는데 보유세 강화하는 방식은 그런 거라는 거죠. 세율 자세를 올릴 수도 있고 과세 기반을 넓혀요. 어떻게 넓히냐면 빼준 것을 다 취소하는 거죠.”
- 보수언론은 세금 폭탄론을 들고 나왔는데.
“그거야 항상 그렇죠. 요즘은 유튜브도 가세해서 그런 얘기가 많은데 그래도 예전보다 언론의 역할은 줄어들지 않았나요. 질 안 믿잖아요(웃음). 늘 얘기하는 게 규제를 강화하면 안 된다거나 시장을 존중해야 한다잖아요. 그러나 시장을 봐요. 시장은 집 여러 채 가진 사람들이 더 많은 주택을 소유하게 되고 새로 집 지어도 새로 지은 주택의 상당 부분을 다주택자들이 사들인단 말이에요. 그런 걸 보면서 공급이 없기 때문에 가격이 오른다는 말을 늘 해요. 공급 얼마나 해야 하죠? 거짓말이죠.
정부가 시원찮은 대책 내면 가격 오르죠, 흔히 말하는 보수언론은 ‘봐라. 규제하니 오르지 않냐.’라고 하죠. 하지만 확실한 대책을 안 세우고 어설프게 하니 가격이 올라가고 이걸 보고 보수언론은 규제 강화해서 안 된 거라고 얘기하는 데 거짓말이죠.
사람들이 부동산 왜 많이 사냐면 기대 수익률이 높기 때문이에요. 기대수익률 낮출 수 있는 방법은 보유세를 강화하는 것과 대출 규제해서 금리 올리는 방법밖에 없어요. 그러나 다른 경제 영역 때문에 금리 못 올려요, 가장 좋은 방법은 보유세를 강화하는 거죠. 그래야 매매차익도 덜 생기고 임대할 때 임대소득세도 덜 생겨요. 그럼 뭐하러 집 여러 채 소유하려고 할까요?”
▲ 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지난해 12월16일 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 안정화 방안 관련 관계부처 합동브리핑을 하고 있다. 왼쪽부터 은성수 금융위원장, 홍 부총리, 김현미 국토부장관, 김현준 국세청장. <사진제공=뉴시스>
“보유세 일시적 아닌 ‘계속 강화’ 로드맵 제시해야…그래야 팔자고 나와”
- 보유세 올린 게 적당한지 아님, 아직도 낮나요?
“아직 멀었어요. 이제 시작입니다. 문재인 정부가 해야 할 일은 보유세를 얼마나 어떻게 강화하겠다는 걸 일회적 강화가 아닌 계속해서 강화하겠다는 걸 로드맵으로 제시해야죠. 그럼 기대 수익률이 줄어들잖아요. 그럼 팔자고 나오죠.”
- 누진제가 좋다고 보세요?
“누진제가 좋은 방법은 아니에요. 경제학적으로는 비례세가 더 좋아요. 그게 경제 비효율을 줄여요. 그러나 지금 우리는 누진 구조로 돼 있기 때문에 저는 보유세를 처음엔 고가 주택 가지고 있는 사람들이 누진구조니 더 많이 내는 거로 하지만 저가 주택도 장기적으론 보유세를 올려야 한다고 봐요. 그러나 고가 주택에서 투기가 일어나니 문제죠.”
- 12·16 대책을 전면 시행하는 게 아니라 투기과열지구에 적용되어 풍선 효과가 나타나는 것 같던데.
“그럴 위험은 있죠. 그러나 영향을 주는 것 중 하나가 전세대출 제약을 크게 한 것이 영향을 주는데 전반적으로 보유세 강화하는 얘기를 대통령도 하는 게 공시가격 있잖아요. 공시가격 자체를 올리면 세금을 강화하는 효과가 나타나기 때문에 그런 걸 통해 투기과열지구 투기지구를 제외 안 지방에도 영향을 미치게 되죠.”
- 참여정부에서 집값이 문제였고 문재인 정부에서 문제가 되고 있어요. 이게 단순한 우연일까요?
“시기적으로 부동산이라고 하는 게 사이클이 있어요. 1997년 외환위기가 있었잖아요. 그때 가격이 떨어지다 참여정부부터 올랐어요. 문재인 정부도 마찬가지죠. 2008년 금융위기가 있었어요. 이명박 대통령은 얼마나 부동산 띄우려고 했는지 몰라요. 그러나 안 띄워졌어요. 박근혜 정부부터 서서히 오른 거죠. 사이클이 있는데 그걸 내다봤으면 문재인 대통령은 더 강하게 해야죠. 2014년 하반기부터 가격이 올라갔거든요. 2014년 하반기로 돌려놓겠다는 목표하에 집권 초 강력한 보유세 로드맵을 내놓으면 좋았을 텐데 그게 아쉬움이죠. 예를 들어 문재인 정부가 금융위기 이후 집권했다면 부동산 안 올랐겠죠.”
- 부동산 문제에 대한 언론 보도 태도를 짚어볼까 합니다. 제가 알기로 부동산 문제에서 진보 보수의 차이가 없다는 거 같던데.
“차이가 있긴 있죠. 차이 없는 건 아닌데 보수 언론은 너무 크고 사람도 많고 매체 수도 많고 요즘엔 유튜브까지 가세했죠. 언론 속성이라는 게 광고가 중요한데 광고주가 부동산 부자이기 때문에 그 사람들 입장에서 유리한 기사를 써서 내보내죠. 그러나 언론의 영향력이 크지 않지만 막강하기는 해요. 유튜브를 통해 올라간다고 하니 부동산은 심리예요. 조금 기다렸다 사도 되는 사람이 지금 기다리면 안 되겠다는 생각으로 들어가면 올라가니깐요.”
- 그럼 언론이 일부러 띄우는 거도 있겠네요?
“그렇죠. 일부러 띄우죠. 빨리 이 시장에 뛰어들게 사람들을 불안하도록 만들죠. 정부 정책에 신뢰를 보내는 게 아니라 부동산 업자 비슷한 사람 인터뷰를 따서 ‘규제 일변도는 어렵다는 게 전문가들 중론입니다’라면 정부 정책은 못 믿는다며 사는 거죠.”
▲ <이미지 출처=뉴스타파 영상 캡처>
- 30대는 영혼까지 끌어모아 집 산다는 말이 있는데.
“그 이유는 집을 사야 거주의 안정성이 확보되기 때문도 있고 돈 벌 방법이 취직해서 소득을 창출하는 것보다 집값으로 버는 게 낫다고 생각하니 몰빵하는 거죠. 그럼 나라가 망하는 길이죠.”
- 2020년 부동산에 대한 전망 어떻게 하세요?
“정부가 어떻게 하느냐에 따라 달라지겠는데 바람이 있다면 부동산 개혁의 원년이 되는 해가 되면 좋겠어요. 뭐냐면 앞서 얘기한 거처럼 보유세 강화 로드맵을 제시하고 앞으로 정부는 흔들림 없이 보유세를 강화하고 금융규제도 촘촘히 해나갈 것이라는 걸 대책으로 보여주고 그걸 시장이 믿도록 만들어야 해요. 저 정부는 앞으로 남은 임기 동안 그렇게 할 거 같고 뒤이어 민주당이 집권하면 계속 갈 거 같다는 생각을 갖도록 만들어야 하죠. 핵심은 보유세 강화 얼마나 확실히 하는지예요.”
- 선거가 있는 해인데 보유세 강화가 가능할까요?
“그게 걱정이에요. 선거를 의식해서 또다시 하나 마나 한 대책 내놓으면 안 되거든요, 8·2대책 때도 잠잠하다 올랐거든요.”
- 마지막으로 <GO발뉴스> 독자들에게 한마디 부탁드려요.
“문재인 정부가 공수처 설치도 하고 검경 수사권 조정안도 하는 거 같고 남북관계도 주도적으로 하려는 것 같아요. 부동산 문제도 해결하면 훌륭한 정부가 될 것 같아요. 2020년이 부동산 개혁 원년이 되기를 바랍니다.”
1