지난해 이슈 중 하나는 부동산 문제였다. 정부가 크고 작은 부동산 대책을 20차례 넘게 냈음에도 부동산 가격은 잡히지 않았다. 더군다나 지난해 같은 경우 매매와 전월세가 같이 오르며 시장의 혼란을 부추겼다. 그것은 문재인 대통령 국정 수행 지지도 하락에도 영향을 주었다.

지난 연말 변창흠 LH 사장이 국토교통부 장관에 임명되었다. 새해를 맞아 부동산에 대한 전망과 변창흠 장관의 정책에 대해 들어보고자 이성영 희년함께 토지정의 팀장을 지난 5일 전화로 만나 보았다. 다음은 이성영 팀장과 나눈 일문일답을 정리한 것이다.

▲ 이성영 희년함께 토지정의 팀장 <이미지 출처=희년함께(Jubilee & Land Justice Association) 홈페이지>

“토지보유세 강화해야…지대추구행위로 이익 보는 이들 저항 뚫어야”

- 2021년 새해를 맞이했어요. 먼저 <GO발뉴스> 독자들에게 새해 인사 부탁드려요.

“새해에는 몸도 마음도 건강하시기 바랍니다. 다른 사람들과 비교하지 않는 한 해 되시길 바랍니다.”

- 지난해 이슈 중 하나는 부동산값 폭등이었던 거 같은데 지난해 부동산 시장을 어떻게 정리할 수 있을까요?

“저는 ‘패닉’이란 단어가 떠올랐어요. 하반기부터는 매매시장과 임대차 시장이 함께 오르는 전대미문의 상황을 맞다 보니까 8월 이후로는 어떻게 손쓸 방도가 없어져 버린 상황을 맞이했던 것 같아요. 무주택자나 1주택자, 다주택자가 고민과 혼란이 있었던 한 해 아니었나 싶습니다.”

- 패닉에 빠진 원인이 뭐라고 보세요?

“일단 제일 큰 원인은 코로나19 사태죠. 전 세계가 코로나19로 인한 경기침체를 막기 위해 금리를 대폭 낮추고 시중에 돈을 엄청 풀었거든요. 문제는 시중에 풀린 돈들이 실물경제로 안 흘러가고 자산시장으로 다 몰린 거죠.

또 하나는 핀셋 규제로 인한 정책 실패입니다. 지난 2019년 12·16 대책에서 서울 중심, 고가 아파트 위주로 핀셋 규제를 하다 보니 핀셋 규제를 피해 풍선효과가 계속해서 일어났습니다. 계속 풍선 효과가 일어나고 아파트 가격이 오르니까 수용성(수원·용산·성남), 안시성(안산·시흥·화성), 김부검(김포·부천·검단) 등 신조어가 만들어졌고요. 코로나19 사태가 갑자기 터지면서 5월까지는 집도 안 보여 주는 상황이 되니까 부동산 투기 심리도 급격히 꺾였다가 다시 시중에 돈이 풀리고 자산시장이 다시 살아나는 조짐이 보이고 집값이 상승하니 불안해진 실수요자까지 모두 다 뛰어든 것 같아요.”

- 지금 주식시장도 최고치를 경신하고 있는데 주식과 부동산 오르는 게 같은 맥락일까요?

“큰 틀에서는 시중에서 돈이 너무 많이 풀리고 저금리니까 사람들이 빚을 내서라도 투자할 곳을 찾는 맥락에서는 똑같습니다. 다만 부동산시장은 핀셋 정책으로 일관하다 보니 틈이 너무 많았어요. 전반적인 시장의 질서를 잡고 보편적인 규칙을 만드는 데 집중했어야 할 시점에 눈앞의 가격을 잡으려는 핀셋 정책들로 풀어 가다 보니까 부동산 문제가 더 심각해진 게 아닌가 합니다.”

- 이 정부 부동산 정책의 가장 문제는 핀셋 규제인가요?

“정부 입장에서 생각해보면 기득권의 저항도 최소화시키고 1주택자들의 지지도 받으면서 부동산 문제를 풀어가는 게 좋겠다 판단했던 것 같아요. 그러다 보니 초기부터 토지보유세 강화 등에 큰 의지가 없었죠. 투기심리를 꺾기 위해서는 틈이 없도록 만들어야 하는데 핀셋 규제로 틈이 너무 많은 상황이죠. 투기심리를 확실히 죽였어야 되는데 그걸 못 잡고 계속 투기 심리가 번지도록 한 핀셋 규제가 가장 큰 정책 실패였던 것 같아요.”

- 그럼 처음부터 강력한 규제를 했다면 지금 같은 상황은 안 왔다고 보세요?

“코로나 정국에서는 전 세계의 주식 및 부동산가격이 급등했으니 집값이 안정되었을 것이라고 하기에는 무리가 있지만, 지금처럼 손을 쓸 수 없을 정도는 아니었을까 싶습니다. 어떤 상품의 투자를 하기 위해서는 투자 비용과 발생할 수익을 비교하면서 살지 말지 정하잖아요. 근데 일단 부동산은 투자 비용이 너무 낮았던 거죠. 대신에 수익률은 상당히 높았고요. 갭투자가 일어날 수 있었던 이유도 한국의 보유세가 많이 낮다 보니 투자 비용이 거의 들지 않기 때문이었거든요. 집값 상승기에는 한국의 부동산이 투자 비용 대비 수익률이 너무 좋으니 너도나도 뛰어들었습니다.

부동산시장에서 투자 비용을 높이는 방법은 금리와 세금이죠. 금리를 높여 자금조달 비용을 부담스럽게 할 수 있기도 한데 금리 변동은 전체 경제에 영향을 주는 변수라 집값이 급등한다고 함부로 쓸 수 있는 수단은 아니라서 결국 투자 비용을 높이는 작업은 세금으로 해야 됩니다.

세금은 취득세, 양도세, 보유세 등 다양하게 있지만 제일 좋은 방식은 보유세 강화입니다. 취득세나 양도세는 거래를 막는 부작용이 있어서 경제학자들이 별로 좋아하는 세금은 아니에요. 토지보유세 같은 경우는 거래를 막는 게 아니라 거래를 활성화시키는 효과가 있어서 토지보유세를 강화하면 실제 사용할 사람이 비용을 내고 사려고 하기에 가격에 거품을 줄여 투기를 막고 거래도 활성화시키는 좋은 효과가 있습니다. 토지보유세 강화 정책을 초기에 안착시켰다면 이 정도로 심하게 오르지는 않았겠죠.”

- 종합부동산세 세율과 양도소득세 세율 인상 같은 세제 개편, 그리고 신혼부부 특별공급 소득 요건 완화를 비롯한 청약제도 변화 등 지난해 정부가 내놓은 부동산 대책이 올해 시장에서 가시화되는데 부동산 시장에 영향이 있을까요?

“다주택자 종부세, 양도세 중과 적용 시점이 올해 6월 1일부터니까 아무래도 다주택자들은 종부세, 양도세 중과를 피하려면 5월 말까지 처분해야 되니까 다주택자들이 가진 물량들이 시장에 어느 정도 나오겠죠. 근데 이걸로 집값을 안정시킬 수 있을지는 잘 모르겠어요. 지금 시장 참여자들의 심리가 파는 사람, 매도자 우위의 시장이라 매도자 우위의 시장 상황에서 물량이 조금 나온다고 해서 그게 집값을 떨어뜨릴 정도가 될 수 있을까 싶고요. 저는 특별한 외부충격 없이 정책만으로 부동산시장 안정 효과를 발생시킬 수 있을지 좀 확신이 없네요.”

- 외부충격이라는 건 뭐죠?

“외부충격이라는 게 예를 들어 1997년 IMF 외환위기 왔을 때 집값이 대폭 떨어지잖아요. 그리고 2008년에도 글로벌 금융위기 오니깐 집값이 대폭 떨어졌고요. 그런 경제 충격이죠.”

- 부동산 잡으려면 경제 위기가 와야 하나요?

“아니요. 그건 빈대 잡으려다 초가삼간 태우는 격이죠. 다만 부동산시장 안정화를 위해서는 사람들의 심리를 가라앉혀야 하는데 딱히 가라앉힐 방법이 보이지가 않습니다. 웬만한 정책은 작년에 다 썼거든요. 그런데도 지금 전국을 다시 돌아서 서울에서 아파트 가격 상승이 다시 시작되고 있는데 어떻게 가라앉힐 수 있을지 모르겠네요, 변창흠 장관님 고민이 많으실 것 같아요.”

▲ 변창흠 국토교통부 장관이 8일 서울 여의도 국회에서 열린 본회의에 참석해 신임장관 인사를 하고 있다. <사진제공=뉴시스>

- 경실련에서는 부동산 잡을 대책 중 하나로 분양 원가 공개를 제시하던데 분양 원가 공개에 대해선 어떻게 생각하세요?

“일단 경실련은 공기업이나 건설사들이 너무 과도한 이익을 가져간다는 문제의식이 큰 것 같아요. 그래서 경실련은 저렴하게 주택을 공급할 수 있으면 이런 부동산 문제가 해결 될 거라고 보시는 거 같아요. 그러나 LH나 SH 같은 공기업들이 주택 가격을 대폭 낮춰서 공급하면 주택 문제가 해결될지 전 회의적입니다. 지금도 공공분양 아파트나 민간택지에 분양가상한제 적용된 아파트들은 시세보다 상당히 저렴하거든요. 그래서 로또 분양 얘기가 나오는 건데요. 문제는 그런 아파트들이 지어졌다고 해서 주변 집값이 낮아지진 않아요. 예를 들어 100채 집이 있는데 거기에 1채 집 저렴하게 공급한다고 해서 99채 집 가격이 낮아지는 게 아니거든요. 새로 공급된 한 채 집 가격이 99개 가격으로 따라 올라갑니다.”

- 부동산은 규제 억제가 아니라 시장에 맡겨야 한다는 주장도 있는데.

“시장에 맡겨야 한다는 주장에 원론적으로 동의합니다. 다만 정부가 해야 할 역할도 있습니다. 어떤 시장도 아무런 규칙이 없는 시장은 없거든요. 질서와 규칙이 있어야 시장참여자들이 안심하고 거래를 할 수 있기 때문에 시장 질서와 규칙을 어떻게 정할 것인가에 대한 논의는 필요합니다.

예를 들어 정부가 가격을 통제하려는 방식으로 규제정책을 펼치면 성공하기가 어렵다고 봐요. 정부의 근본적인 역할은 시장의 질서와 규칙 만드는 것입니다. 문재인 정부의 부동산 정책에 아쉬운 점이 보편적으로 통용될 수 있는 시장의 질서와 규칙을 만들기보다는 자꾸 눈앞에 있는 가격을 잡으려는 규제를 남발하다 보니 결국 시장에 끌려다니게 된 게 아닌가 싶어요.”

- 왜 눈앞에 있는 가격을 잡으려고 할까요?

“올바른 시장을 만들기 위한 규칙과 질서의 대표적인 사례가 지대추구행위를 근절할 수 있는 토지보유세 강화입니다. 개인의 노력은 개인에게 확실히 보장해 주고 사회 전체가 함께 만든 노력에 대해 독점하는 지대추구를 근절해야지 건강한 시장경제가 만들어지거든요. 근데 지금 한국의 부동산시장은 사회 전체가 만든 가치를 개인이 특별한 노력을 하지 않고 갖고 갈 수 있도록 하는 지대추구 행위가 만연한 시장이거든요. 이런 시장은 효율적으로 돌아갈 수 없는 시장입니다. 토지보유세 강화를 통해 지대추구행위를 근절하는 시장을 만들려면 지금 지대추구를 통해서 이익을 보고 있는 사람들의 저항을 뚫어야 합니다. 지대를 누리고 있는 기득권의 저항이 있을 수밖에 없습니다. 이 저항이 너무 거세다고 생각하니까 뚜렷한 소신을 갖고 있지 않는 한 정치인들이 제대로 시도를 못 합니다.

사실 1주택자도 지대추구가 없진 않아요. 집값이 안 오르는 곳들은 지대추구 행위로 인한 이득이 없겠지만 갑자기 내 집 주변에 지하철역이 생기거나 공원이 생기거나 하면 급격히 가격이 모르잖아요. 사실 거기에 대해서 집값이 상승하는 거는 토지 가치가 상승하는 것이고, 토지 가치는 정부의 세금이 들어갔거나 상업이 활성화되고 인구가 집중해서 만들어진 효과들인데 이런 지대, 토지 불로소득을 보유세로 환수하면 1주택자들도 싫어할 수 있죠. 그런 곳에서 혜택을 보신 분들은요. 기득권의 저항과 1주택자들 지지를 확보하면서 안전하게 개혁하고 싶어하다보니 목표가 건강한 시장경제보다는 집값의 급격한 상승 방지 정도로 된 것이 아닌가 합니다. 집값의 급격한 상승 방지를 목표로 잡으면 가격통제 방식으로 흘러갈 수밖에 없죠.”

- 그럼 어떻게 해야 하나요?

“일단 워낙 지금 투기 심리가 거세고 사람들의 심리가 지금 많이 흥분된 상태라서 이런 원론적인 이야기를 할 상황이 아니긴 해요. 이런 부분은 차기 정부가 고민해야 할 문제죠. 이제 장기적으로 우리 사회가 건강하게 발전하고 부동산시장의 지속적인 안정을 모색한다면 가격통제 방식보다는 시장의 질서와 규칙을 바로 세우고 지대추구행위가 배제되는 시장을 만들어내는 것들에 대한 고민이 필요한 거고요. 차기 정부는 국토보유세 기본소득 결합 모델은 잘 고민해 보면 좋겠다 싶습니다.”

“용산 정비창처럼 국공유지에 공공자가주택 대규모 공급이 좋을 듯”

- 변창흠 국토부 장관이 지난주 임명됐어요. 변창흠 장관에 대해 여당은 능력을 높이 사는 데 이 부분 어떻게 보세요?

“변창훈 장관은 토지 불로소득에 대한 문제의식이 깊은 분이라서 정책 면에서 공감하는 부분이 많이 있어요. 하지만 변창흠 장관 개인의 역량과 별개로 지금 상황은 지난해 정부가 쓸 만한 정책은 웬만큼 다 써 버렸고 매매시장과 임대차시장이 동반 상승한 상황이라서 단기에 과열된 부동산시장을 가라앉힐 수 있는 특단의 조치가 뭐가 있을까 조금 의문이에요.”

- 언론에서 25번째 부동산 대책이 나올 거 같은데 어떤 게 들어갈까요?

“장관 되면서 말씀하신 게 설 전에 도심에 저렴하고 질 좋은 주택들을 공급하겠다고 하셨거든요. 그래서 설 전에 지난 8·4 주택공급 대책처럼 한 번 더 서울 안에 역세권 주택공급 방안들을 발표하시겠죠. 근데 이분 소신에 비춰 보면 개발이익이 개인이나 건설사에 돌아가는 정책들은 조금 지양할 거 같고요. 그래서 최근 나오는 자가주택 모델들이 토지임대부 환매 조건과 결합된 주택이나 공공과 개인이 주택에 대한 지분을 공유하는 지분 공유형 주택 모델들이 아마 공급 방안에 들어가지 않을까 싶어요. 그래서 이런 주택들이 도심에 대규모로 공급하는 정책을 발표할 거 같은데 문제는 땅이죠. 도심 부근 용적률 높이는 방법도 있겠지만 저는 용산 정비창 같은 국공유지에 공공 자가주택을 대규모로 공급하면 좋겠다 싶어요.

한국에서는 공공임대주택에 대한 낙인 효과가 상당히 크잖아요. 그러다 보니까 공공임대주택이 주변에 들어선다고 하면 주민들의 반대가 극심해요. 그런 상황이라 한국 사회에서는 공공임대도 아니고 자가 소유도 아닌 애매한 주택들을 많이 공급하는 게 공공임대주택에 대한 낙인 효과를 흐리는 데 효과가 있지 않을까 하는 생각이 있어요.

그리고 또 하나는 용산 미군기지가 이전을 하잖아요. 그곳을 대규모 공원으로 만들겠다고 하는데 대규모 공원으로 만들면 가장 큰 혜택을 보는 사람들은 그 주변에 집 가진 사람이거든요. 작은 공원이 들어서도 근처 집값이 급등하는데 이렇게 대규모 공원이 서면 당연히 주변 집값들은 폭등합니다. 거대한 정원이 집 앞에 생기는 거잖아요. 이런 대규모 공원이 생기면 대다수는 그런 곳에 잘 안 가요. 그 주변에 사시는 분들이 주로 가시죠. 그런 대형공원 만들면 국가재정은 어마어마하게 투입되고 연간 관리비용은 어마어마하게 들어가니 공원 외에도 공공 자가주택 공급 부지로 좀 다양하게 활용하면 좋겠다 싶어요.”

▲ 지난해 9월 8일 정부가 올해 7월부터 2022년까지 수도권 주요 지역에 짓는 아파트 6만 가구에 대한 사전청약을 진행 일정을 발표했다. 사진은 정부가 2022년 하반기 사전청약을 진행한다고 밝힌 서울 용산 정비창 부지(3000가구)의 모습. <사진제공=뉴시스>

- 그럼 집 올해 사는 게 나을까요. 아니면 관망해야 하나요?

“집을 살지 말지 기준은 부동산 가격이 오를 것인가 내릴 것인가보다는 나에게 집이 꼭 필요한지, 필요하다면 지불할 여력은 되는지, 염두에 두고 있는 집이 살만한 가치가 있는지가 중요하다고 보고 그게 기준이 되어야 된다고 봅니다. 더 늦기 전에 집값 상승분을 나도 얻고 싶다는 불안감과 조급함으로 과도한 대출 안고 사면 집값 하락 상황이 닥칠 때 대응하기가 어려워요.

이 집이 단기에 오를지 말지가 기준이 되기보다는 전세가격이 너무 오르고 또 이사 다니기가 힘들고 어떤 지역이 마음에 들어 오래 살고 싶다면 소득 대비 대출 원리금 상환하면서도 너무 부담스럽지 않겠다는 판단이 드는 가격대 집은 사서 안정적으로 오래 사는 게 좋겠다 싶으면 사면 됩니다. 이렇게 산 집은 집값이 혹시 떨어지더라도 큰 문제가 없습니다.

부동산 투기는 다단계와 크게 다르지 않습니다. 더 이상 사 줄 사람이 없으면 그때부터는 집값이 떨어지기 마련이에요. 집 사는 사람들은 주로 무주택자 또는 1주택자가 이사 가는 경우입니다. 최근에 부동산 시장 상황이 어떻게 돌아가는지 궁금해서 공인중개사 한 분에게 이야기를 들었는데 한 가지 사례가 좀 인상 깊었어요. 집값이 많이 안 오른 지역에 부모님 모시고 사는 30대 초반 여성분인데 구축아파트 한 채가 있는데 다른 곳은 많이 오르는데 자기가 가진 아파트는 별로 안 오르니까 계속 여기에 살면 나는 집값 상승 혜택을 못 보겠다는 생각에 이 주택을 팔고 안산에 있는 대단지 신축아파트 사기로 선택하셨다고 해요.

지금 사면 원리금 상환 100만 원 이상씩 되는데 괜찮으시겠냐고 중개사분들이 물어보니 2년 뒤에 팔 거라서 괜찮다면서 샀다고 해요. 실수요자들이 과도하게 빚을 내서 들어간다는 건 고점에 가깝다는 신호 중 하나입니다. 자기가 꼭 필요해서가 아니라 그 지역 집값이 오를 거 같아 빚을 과도하게 내서 들어간 건데 안 오르거나 떨어지면 어쩔 거냐는 거죠. 집값이 떨어지는 국면에서는 경제도 상당히 안 좋은 상황일 텐데 예를 들어 직장이라도 잃는다면 심각한 상황이거든요. 단기적으로 집값이 오를 것인지보다는 내 소득 대비 대출이 적정한지를 잘 따져보셔야 됩니다.

주택공급은 시차가 3~5년 정도 발생하니 지금은 아파트가 모자라 집값이 끝없이 오를 것 같지만 머지않아 하락국면이 올 겁니다. 기다릴 수 있으면 그냥 그때까지 좀 잘 기다리시는 것도 좋고 혹시 지금 사시더라도 조급함과 불안감으로 과도한 ‘영끌 대출’은 자제하시는 게 좋을 것 같습니다.”

이영광 기자