다시 부동산이 최대 이슈가 되었다. 정부는 6·17 대책에 이어 7·10 대책도 내놓았다. 특히 이번엔 종부세를 6%까지 올리겠다고 발표했지만, 부동산은 전혀 잡힐 기미를 보이지 않고 점점 더 오르고 있다.

부동산 정책 무엇이 문제이고 대안은 무엇인지 알아보고자 지난 14일 서울 여의도 KBS 신관에서 김원장 기자를 만나 이야기를 들어보았다. 다음은 김 기자와 나눈 일문일답을 정리했다.

▲ 김원장 기자 <사진=KBS 제공>

“부동산 땜질식 처방, 효과 없이 악순환 반복”

- 6.17 부동산 대책에 이어 7.10 대책이 나왔는데, 먼저 7.10 부동산 대책에 대해 총평 부탁드립니다.

“대부분 규제죠. 어떤 사람을 대상으로 하냐면 집이 여러 채 있거나 비싼 집을 두 채 이상 갖고 있는 분들, 집 사서 시세차익 남기고 빨리 팔려고 하는 분들, 대출을 많이 받아서 집을 무리하게 사려는 분들을 대상으로 하고 있어요. 바꿔 말하면 집이 한 채인 분들, 실거주하는 분들, 크게 대출을 받지 않으려는 분들은 걱정하지 않아도 되는 대책들이 쏟아지고 있죠.”

- 공급 문제로 보는 시각도 있더라고요. 공급이 문제인데 규제만 하니 부동산 가격이 올라갈 수밖에 없다는 거죠.

“그건 단정하기 어려워요. 2009년부터 2014년까지 집값이 크게 내렸는데 그때 서울의 공급과 집값이 오르는 2014년 말부터 지금까지 서울의 공급에 큰 변화가 없어요. 그럼 그때는 왜 계속 집값이 내렸어요? 지금은 워낙 금리가 낮으니까 수중에 돈이 많이 풀려 있어서 오르는 거고 일부 언론에서 ‘자꾸 이렇게 해 봤자 집값은 올라갈 수밖에 없다’라는 프레임을 만들고 대중들은 거기에 혹해서 나도 집을 사야겠다는 그 욕망이 더해져서 시장을 계속 불안하게 하고 그러자 정부 정책은 계속 땜질식으로 이어지고 그 땜질식 처방은 효과가 없는 악순환이 계속 이어지고 있어요.”

- 종부세율을 6%로 올린 건 적절한가요?

“정부가 보유세를 점진적으로 올려서 선진국 수준으로 가야 한다는 게 제 생각이고요. 그렇지만 로드맵을 만들어야죠. 노무현 정부 땐 그렇게 했거든요. 그렇게 해서 집을 많이 갖고 있는 사람도 예측 가능해야 해요. 이렇게 몇 개월 만에 세금을 더 부과하고 더 부과하고 자꾸 징벌적으로 정책이 나오고 예측 가능하지 않은 정책들이 나오면 형평성의 문제가 생겨요. 내가 선택하지 않았는데 징벌적 과세를 당하는 문제점이 생겨요. 시장참여자에게 선택하게 해줘야 하는데...”

- 부동산 정책이 너무 자주 나오는 건가요?

“그렇죠. 사실 어마어마한 정책을 내놔서 바로 집값을 잡는 방법도 있지만, 사실은 이렇게 트리밍(trimming)한다고 하죠. 조금씩 조금씩 이렇게 규제를 해나가야 충격도 덜한데, 하지만 좀 땜질식이긴 해요.”

▲ 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 10일 부동산 보완대책 추진방안 등에 대한 제10차 비상경제 중앙대책본부(중대본) 회의 결과를 발표하고 있는 모습. 이날 발표는 문재인 정부 들어 22번째 부동산 대책이다. <사진제공=뉴시스>

“보유세 점진적 인상.. 선진국 수준으로 가야”

- 왜 계속 땜질식으로만 할까요?

“정부가 처음에 다주택자를 규제하면 사람들이 집을 덜 사고 그럼 주택에 대한 수요가 낮아져서 집값이 안정될 거라고 생각했어요. 그런데 생각보다 다주택자들이 강한 거죠. 대중들은 계속 오르니까 더 사려고 하고 그러자 집이 없는 사람들도 사려고 하고요. 점점 풍선에 힘이 세지니까 정부는 계속 규제를 쏟아 붓고 있는데 이 힘 싸움에서 정부가 밀리는 거죠.

전 세계 어디에도 집을 10채, 100채 1,000채 갖고 있는 다주택자는 많아요. 그런데 그 다주택자를 ‘나쁜 사람’ 이라고 규정하고, 다주택자를 줄여나가겠다고 생각하는 정부는 거의 없는 거 같아요. 다만 ‘집을 당신이 여러 채 갖고 있든 다섯 개를 갖고 있든 1,000채를 갖고 있든 정당한 보유세를 내세요. 그 다음에 당신 나머지 집을 렌트 해줬다면 임대소득이 생겼죠. 임대소득세를 내세요.’ 라는 게 선진국은 시스템화 돼 있어요. 우린 이 두 가지가 안 됐잖아요. 이걸 점진적으로 올려가고 투명하게 했으면 어땠을까 싶어요. ‘임대 소득세 투명하게 내세요. 보유세 올라가니까 재산세 종부세 더 부담하세요’라고 하면 이제 집주인들이 선택을 할 수 있게 돼요. ‘나는 갖고 있을래요’ 하면 선진국처럼 다주택자가 존중받는 사회가 되는 거예요. ‘저 사람은 집을 백 채 지어서 우리가 저 사람 지은 집에 정당한 월세를 내고 살게 된다’는 프레임이 만들어지죠.

그런데 우린 전자가 안 되니까 집을 많이 가진 사람에 대해서 부동산 투기꾼이라는 인식이 크고 그걸 때려잡자 해서 규제책이 이어지고 있거든요. 그런데 그 규제가 안 먹히는 거예요. 다시 말하면 첫 단추에 정부가 정당하게 시장에 집을 많이 가진 사람들에게 부담을 지어주고 그 사람들에게 선택할 수 있는 정당한 메시지를 줬다면 어땠을까 싶어요.”

- 너무 규제만 한다는 느낌이라는 건가요?

“메시지 문제로 봐요. ‘당신이 집을 3채, 5채, 7채 갖고 있어요? 팔지 않으면 못 버티게 해 줄게요’라는 게 정부 입장이에요. 똑같은 정책이라도 ‘집을 보유하고 있으면 생기는 지대가 너무 높아지니 선진국처럼 우리도 그 지대를 부담하게 하겠습니다. 보유세도 올리고 대신 언제까지는 양도세를 깎아 줄 테니까 당신이 만약에 너무 소득이 없어서 부담스럽다면 이익을 실현하고 나가세요. 당신이 만약에 소득도 높고 그런 부담을 견딜 수 있다면 당신은 10채 100채 1,000채의 집도 얼마든지 보유하세요’ 이런 메시지를 줬다면 어땠을까 싶어요.”

- 너무 다주택자들을 죄악시하는 느낌도 있어요. 다주택자라도 정당한 세금 내면 문제없는데 죄악시한 탓에 마음이 상한 것 같아요.

“바로 그런 부분이고 그런 부분을 이용해서 경제 신문이나 보수신문에서는 ‘봐라. 왜 우리 다주택자를 괴롭히느냐’라고 하면서 다주택자와 집이 없는 자 간의 갈등 구조를 만들고 정부를 비판하고 그 여지를 정부도 줬다고 봐요. 그러니까 ‘집이 많지. 강남 집이 부담스러워? 강남 집 팔고 수도권으로 가세요.’ 이런 메시지를 정부가 주면 안 돼요. 그럼 그 사람들은 버리는 거예요. 그렇지 않고 ‘보유세가 점진적으로 올라갑니다. 40억 집 가지고 계신 분들이 작년에 5천만 원의 종부세를 냈다면 올해는 1억 원을 내야 하는 데 정말 미안하지만 이를 부담해 주십시오. 그렇지 못하면 집을 내놔야 되는 시대가 시작되는 겁니다’라는 메시지를 줘야죠.”

▲ 5억원짜리 주택 1채 혹은 6억원짜리 주택 2채를 보유해 과세 표준이 '5억원 이하'인 인원은 2014년 17만1000명에서 2018년 33만7000명으로 2배 넘게 증가했다.<그래픽제공=뉴시스>

“‘다주택자는 나쁘다’ 프레임으론 시장 못 이겨”

- 고위공직자나 국회의원 다 주택자들에 대한 시선이 곱지 않아요. 그래서 민주당이나 청와대에선 팔라고 하는데, 이건 어떻게 보세요?

“자꾸 ‘다주택자는 나쁜 사람들’이라는 프레임으로 가다 보니 그 프레임에 정부 여당 사람들도 걸려 버리는 모순이 발생한 거예요. 계속 강조하지만 ‘다주택자는 나쁜 사람들이니 집을 파세요’라는 프레임으로는 시장을 이기지 못할 것 같아요. 워낙 저금리고 사람들이 집을 사야 한다는 욕망이 너무 강해요. 정책이 잘못된 것이라기보다 그 프레임이 잘못된 거 아니냐는 거죠. 그래서 저는 지금의 상황은 주거 문제가 아닌 욕망의 문제라고 봐요.”

- 욕망이요?

“전두환, 노대우, 김영삼 때는 주거 문제였어요. 전셋값은 집값이 너무 올라서 들어가 살 집이 없어요, 쫓겨났죠. 하지만 서울의 빌라 같은 경우 지금 도시 근로자가 열심히 10년 모아 저축할 수 있는 한 3억 원 정도면 서울에서 상당히 깨끗한 주거 여건의 빌라에 전세로 들어갈 수 있어요. 쫓겨나고 내가 살 곳이 없어서 런던처럼 보트에서, 샌프란시스코처럼 여행용 차에서 사는 주거의 문제가 아니라고요. 다만 ‘나도 열심히 일했는데 왜 저 사람 집은 30억이 됐지? 나는 열심히 일한 것밖에 없어, 집을 안 산 죄밖에 없는데’라는 상대적 박탈감, 욕망의 문제라고요.

이걸 어떻게 풀어 줄 수 있냐면 ‘저 사람은 30억짜리 집을 갖고 있지만, 다음 1년에 5000만 원이나 세금을 내는구나. 나는 그게 안 되니까 마음 편하게 우리 가족이 따뜻하게 살 수 있는 방 3개짜리 연립주택에서 살아야겠다. 대신 저 사람은 저걸 부담하는구나’란 프레임을 만들어 줘야죠. 부자도 ‘정부가 이렇게 과세해서 너무 부담스럽지만 나는 세금을 1억씩 내는 사람이야. 나는 떳떳해’란 프레임을 만들어 줘야 해요. 어떤 사람이 소득이 줄었어요. 강남에 30억짜리 아파트를 가지고 있어요. 그리고 ‘나는 이 집 팔아야겠다. 1년에 7천만 원 씩 세금을 못 내겠어’라고 했을 때, 팔 수 있는 구조가 만들어져야 해요. 그러나 지금은 양도세 때문에 팔지도 못해요.”

- 종부세, 외국과 비교하면 얼마큼 차이가 있나요?

“외국에는 종부세란 세금이 없잖아요. 우리는 재산세를 한번 걷고 징벌적으로 12월에 비싼 집에 대해서 한 번 더 재산세를 걷어요. 그게 종부세예요. 선진국은 종부세, 재산세를 합쳐서 보유세라고 하잖아요. 보유세 실효세율은 여전히 선진국보다 낫죠. 그러나 점진적으로 올라가요. 그래서 이게 3~4년 후면 선진국 수준까지 올라가요. 그럼 국민들이 선택하게 해줘야죠. 그게 시장경제에 맞는 거예요. 힘들어서 팔 거라고 하면 팔 수 있게 해줘야죠. 그러고 나면 정부도 할 말이 있죠. ‘팔 수 있었는데 안 팔았으니까, 세금 1억 내세요’ 라고 할 수 있어요. 그런데 지금은 양도세 때문에 그게 잘 안 되거든요.”

“정부, 장기 로드맵으로 부동산 정책 실현해나가야”

- 그럼 양도세 내려야 한다고 보세요?

“전 이런 것들이 좀 장기적으로 로드맵에 따라 정부의 약속을 믿을 수 있게 이뤄져야 한다고 봐요. 정부가 ‘재산세율을 이렇게 올립니다. 그러니 언제까지는 팔고 정리 하십시오’ 라든지 이런 약속이 이루어져야 한다는 거죠. 지금까지도 이게 일부는 됐지만 계속 땜질식 처방이 되며 흔들렸거든요.”

- 임대 사업자 문제도 있잖아요. 임대 사업자에 대해 기존 혜택은 그대로 두되 신규 등록을 받지 않는 방식으로 폐지했는데.

“임대사업자를 왜 정부가 유도했냐면, 집을 여러 채 갖고 있으면서 팔지 않겠다면 나머지 집은 월세나 전세를 받겠죠. ‘그 소득을 제대로 신고해주면, 그리고 연 5% 이상 임대료를 올리지 않는다면, 또 8년 이상 팔지 않는다면 우리가 당신에게 재산세 등 여러 혜택을 주겠습니다’ 이런 의미거든요. 그런데 사람들이 혜택이 많으니 이걸 이용해서 집을 안 팔아 버리는 거예요. 정부가 그러자 이거 없애야겠단 생각에 혜택을 축소했어요. 정부가 처음 예측 잘못한 거잖아요. 자꾸 정책이 왔다 갔다 해요.”

- 세금 인상으로 세입자들 부담이 늘어나는 것 아니냐는 분석도 있어요.

“그것은 확인되지 않은 사실들이 너무 많아요. 10년 전에도 종부세 올리면 강남에 집주인들이 월세를 더 받아서 세입자들이 힘들어진다고 했어요. 바꿔 말하면 강남에 집주인들은 월세를 더 올릴 수 있는데 선의로 안 올리고 있는 거예요? 시장경제를 정말 무시하는 공산당식 발언이에요. 지금 집 주인들은 월세를 200만 원 받을 수 있는데, 선의에 의해 강남의 집 주인은 180만 원만 받고 있나요? 시장경제가 정부가 세금 올려서 화난다고 월세 200만 원으로 올리면 200만 원 받아지는 거예요? 그럼 아이스크림 가게도 화나면 3천 원 짜리 5천 원 받죠. 시장경제가 어디 그렇나요? 확인되지 않은 부분을 일부 기자들이 쓰고 그럼 다른 기자들이 따라 쓰고 베껴 쓰고 국민들이 그것을 믿는 구조예요.”

▲ 16일 서울 강남구 대치동 은마아파트 주변 부동산의 전세 안내문이 붙어 있다. <사진제공=뉴시스>

-집주인들이 담합할 수도 있잖아요.

“은마 아파트가 4400가구인데, 은마 아파트 주민들이 담합해서 ‘다음 달부터 우리 아파트 가격 30억에서 33억에만 팔자’라고 하면 지켜질 것 같아요? 시장 경제 만만하게 보는 사람들이 공산당이에요.”

- 재건축 너무 규제하면 안 된다는 주장도 있어요.

“재건축 규제 엄격하죠. 특히 분양권 규제 엄격해서 다소 과하다는 부분도 있어요, 근데 지금 재건축이 안 되는 여의도나 송파 대치동 단지를 보면, 주민들이 10억 하던 집을 지금 20억이 넘는데 재건축해서 30억 원의 가치를 갖겠다는 거예요. 그걸 33층으로 올릴 것이냐, 49층으로 올릴 것이냐. 사회적 혜택, 제도적 혜택을 어떻게 분배하느냐의 문제예요.

예를 들어 종을 상향해 줘서 3종 주택이 준상업지역이 된다면 그 형평성을 어떻게 담보하느냐는 거죠. 그리고 그 혜택이 어떤 재건축 단지는 1조 원이 넘는데 그걸 다시 어떻게 환수하느냐의 문제가 쉽지 않아요. 지금 90%의 재건축 단지는 조합원들이 이 정도면 충분하다고 합의해서 대부분 재건축 했어요. 재건축 안 되는 단지는 주민들이 한없이 욕구를 올리고 있는 곳이 대부분이에요.”

- 정부 규제로 재건축 못 하는 게 아닌가요?

“재건축 개발이익을 환수할 정도로 정부 규제도 심하지만 재건축 조합원 욕심도 하늘을 찔러요. 그래서 재건축 안 되는 경우도 많아요. 6억짜리 아파트 지금 20억 됐으면 이 정도에서 재건축하면 되는데 30억, 40억 되는 아파트를 봤거든요.”

- 이번 대책으로 부동산 잡을 수 있을까요?

“제가 가격의 흐름을 예단하기는 어렵지만, 재정도 엄청 늘어나고 시중 통화량도 엄청 늘어나 시중에 돈이 많이 풀렸잖아요. 지금 대출 이자율이 2%대예요. 100원 주고 살 걸 2원만 주면 살 수 있어요. 사겠어요. 안 사겠어요? 쉽지 않아요.”

“보유세 점진적 인상과 부동산 탐욕 꺾여야 집값 안정”

- 그럼 대안은 뭐죠?

“보유세가 점진적으로 올라가고 부동산에 대한 탐욕이 꺾이는 순간 집값은 안정될 거예요. 근데 정부도 마음이 급하고 집이 없는 사람들도 마음이 급하고 언론은 계속 이걸 부추겨요. 지금 정말 집값이 심각한 문제인가요? 지금 서울에서 살집 없어서 쫓겨나요? 중산층들이 길바닥으로 나앉고 있어요? 아니에요. 서울의 40%는 주택이나 연립이고요. 그게 충분히 살 수 있어요. 거품은 언젠간 꺼질 거고요.”

- 중요한 건 정책의 일관성이네요?

“차곡차곡 규제가 쌓이다가 경기가 식으면 이 규제가 나뭇잎처럼 가볍다가 쇳덩이처럼 무거워져서 그때는 또 부동산 경기가 냉각되다 폭락하길 반복하죠. 그럼 정부는 규제를 서둘러 풀죠. 그땐 이미 늦어요. 시장은 폭락해요. 시장경제가 수백 년 동안 되풀이해온 거예요.”

- 마지막으로 <GO발뉴스> 독자들에게 한마디 해주세요.

“앞에서 말씀드렸는데 선진국에 비해서 집을 소유하는 부담이 매우 낮은 나라예요, 그걸 높여서 집값을 잡기로 했다면 그 메시지를 ‘다주택자는 나쁜 사람이다, 그러니 집을 팔아라’ 그렇게 가지 말고 시장이 공정해지려면 집에서 얻는 지대가 높으니 그 지대에 대해 당신이 부담해야 합니다’ 라는 설득의 메시지를 정부가 주면 좋겠어요. 집을 가진 사람들도 인정받고 집이 없는 사람들의 상대적 박탈감도 좀 사라질 것 같아요.”

이영광 기자